养老地产项目的规划设计要点
2015-02-28 11:19:31
养老社区作为一种以养老养生为主要功能导向的特殊地产项目，对社区的选址、规划、设计、建设等，都有特定的要求和特别需求关注的要点。近年来，中国大陆地区养老产业步入了一个较快速的上升发展通道，房地产商、保险企业、信托金融机构和医疗保健机构都纷纷试水养老养生产业，各地涌现了大批养老地产项目。从已经实施的养老地产项目来看，在规划设计方面，虽然这些项目进行了一定的探索和实践，但仍然存在不少问题。许多养老社区虽然设计建设了不少养老服务设施，但这些服务设施的使用率不高。有的社区只引入建设了基本的医疗护理设施，而其他服务配套缺乏，社区养老功能极不完善。造成这种现象的原因，一方面是部分开发者并非真正打算开发养老地产，而只是在借养老之名开发房地产，另一个更主要的方面，是养老地产开发者还缺乏对养老养生产业的深入了解和研究，而行业目前也缺乏一个普遍适用的养老项目规划设计标准。
有业内人士和相关学者，从规划选址、景观布局、交通组织、设计尺度、卫生设计和服务配套六个方面，总结了一些养老地产的规划设计要点。
一、对规划选址的要求
设计开发普通居住区，一般要求项目的选址要有较优美的自然环境和良好的社会环境，选取适合居住、设施便利和不良干扰较少的区域。对于养老社区这种特殊社区，除了满足普通社区的一般性要求外，在项目的区位和周边环境景观方面还有更高的要求。
不同类型的养老社区对选址的要求也不尽相同。基础型养老项目需要达到一般养老地产的标准，满足基本养老活动所需的条件。高端型养老社区，则需要有较为优越甚至稀缺的独特自然环境和社会环境。
(一)基础型养老社区
基础型养老地产，在区位上，往往适宜选择在城市的边缘或近郊，这样社区的部分服务就可以依托于城市来提供，并且也能和城市建立起比较便利快捷的交通联系。这种区位选择，可以帮助基础型养老社区充分利用城市的商品、文化、服务等各种资源。但需要注意的是，由于城市未来的扩张发展，项目在用地规模和开发强度上会有一定的要求，项目的容积率通常不能太低，用地面积也不能过大。
自然环境上，从国内外养老地产的开发经验来看，应尽可能具备如山林、泉溪、江河、湖泊、田园等环境景观资源要素。项目所在及项目所依靠、借景的地形地势，需要有一定起伏变化；基地和背景的现状植被条件较为良好。
山形水系是项目选址和环境景观的关键。城市会因山水而获得灵气，同样，居住社区包括养老社区也会因山水而更美丽。从中国传统的风水堪舆学说法来看，有山有水、山环水绕、负阴抱阳，是一块风水宝地的必备条件。水系曲折有情，山峦起伏多姿，水系交汇或山脉会结，这样的地方被认为是风水上佳之处。从现代城市规划学的角度来看，城市或居住区临近水体，有利于生活给排水的组织，以及用水园林景观的设计，有助于改善区域小气候，而利用水体来打造公共开放空间和特色交通体验，更是能提高住区的生活品质。而起伏的地形，也更利于因山就势，排列出优美合理的住宅组团，以及丰富景观层次，改善社区采光通风条件。还可以利用山势，组织设计山地健康游线，提供社区老年居民多一种健身方式和亲近大自然的机会。
项目基地和周边应有较好的绿地植被覆盖。项目内部的绿地景观，可以改善养老社区内部的微气候，增加空气含氧量，以及增加社区居民的公共活动空间。项目外部的生态绿地环境，则为养老社区提供良好的景观背景，还有利于地块内部生态系统与外部生态系统的充分联通和融合，形成生态友好型的养老社区。如在设计时，可以将周边绿地，以绿楔的形式引入社区，引导夏季凉风进入。
总体来说，基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求：位于城市边缘和近郊，有山岭、泉溪、江河、湖泊、田园等环境景观要素，基地内部和周边有良好的绿地植被。
(二)高端型养老社区
与基础型养老社区相比，高端型社区在选址上有更高的要求。高端养老社区比一般养老社区投入更多的资金，期待更高的利润回报。高端养老项目，不但在项目的规划设计和产品服务上需要有独特的亮点，而且在项目的选址阶段，需要高标准多方位的综合考虑。
高端型养老社区的选址，可以在城市的近郊或远郊。对于高端养老项目来说，最关键的选址要素，是基地稀缺独特的自然资源和人文资源。高端养老社区，由于服务配套比较完善全面，有些养老社区的设施条件比城市中的更为优越，如私立医院和私立学校等。因此，高端型养老社区并不要求紧邻城市，在保证快捷交通联系的前提下，可以选择位于城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远，在发展用地上受到的限制会较少，有利于更大规模社区的打造。
高端型养老社区选址的关键，在于对独特或稀有的自然资源或人文资源的依托，比如温泉、名山名水、大海沙滩、历史遗迹、人文景观等等。通过对独特稀有资源的高端开发，或者对知名品牌资源的利用，将项目打造成高生活品质的养老社区。高端养老地产对独特稀有资源的专物专用，实现了资源景观价值的最大化，极大提升了养老项目的品牌价值和市场竞争力。
二、对环境景观设计的要求
养老项目对于环境景观的要求，前文已述及部分。对于养老地产项目来说，项目的绿地率和绿色植物选择有必要特别说明。
（一）高绿地率
根据居住区规范要求，新建高品质居住区绿地率不应低于30%，这是为了从整体上保证社区良好的居住环境。而由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感，养老地产对居住环境提出了更高的要求，而首当其冲的就是绿地率的提高。有业内人士认为，高端老年地产项目绿地率不应低于40%，基础型老年地产项目不应低于 35%。
（二）高供氧绿植组合
根据对中国著名长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究，发现高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器。科学研究表明，长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000 倍以上。因此，在社区有限的条件下，提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。目前居住区规划中，较常采用的是富氧植被组合法，即根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配种植。据研究，林地，尤其是阔叶林地的单位供氧量最大，其次是水体。因此在养老社区中，在地理和气候环境允许的条件下，应优先考虑阔叶林与水体的布置。
三、对交通组织的要求
（一）人车分流系统是基本要求
在目前的社区规划中，人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式，设计上通常将车行设置在居住区外围，人行系统设置在内部。养老社区对交通的要求比较复杂：一方面老年人身体原因，对机动车有更多的依赖；另一方面，老年人身体机能的下降，各方面的反应欠灵活，更需要减少机动车对人行的干扰。因此面对这一看似矛盾的要求，就需要开发设计者在老年社区中，既要安排人车分流，又要组织机动车方便入户或靠近住处，必要地段实行机动车与电瓶车的转换。
（二）结合景观体系打造慢生活步行系统
老年生活的一个很重要的内容，就是健康和养生。无论是自然资源条件优越的养老项目，还是自然资源条件相对匮乏的养老项目，都有必要结合自身景观体系打造慢生活步行系统，以提供老年人开展健康养生活动的场所。老年人的身体机能特征，更适宜进行舒缓的康体运动，在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统，将会起到聚集社区人气和满足老年人健康诉求的双重作用。
四、规划尺度要求
（一）控制建筑高度和密度
建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说，较低建筑高度和建筑密度的社区，容纳的人数会较少，绿地和开敞空间较多，生活的氛围会相对舒适和悠闲。 老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求，一方面老年人睡眠时间较短，睡眠质量要求较高，因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面，老年人又十分渴望社会交往和活动，需要更多的公共空间选择。因此，养老地产原则上不主张高层建筑，项目确有需要，可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上，建议以低层、多层为主，建筑高度小于20 米，保证足够的日照间距，建筑密度应大于25%，小于35%。
（二）宜人的活动场所尺度
活动场所是老年人平时最常使用的地方，对其设计应该充分地满足人性化的感受需求。一般认为，在城市中，当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1 时，街道的尺度是比较宜人的。又根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度，当广场的宽度(D)与周边建筑的高度(H)的比值大于1，小于2 时，尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”，20~25米是适宜人活动的外部空间基本尺度，因此景观步行带上设置休闲设施，如桌椅、花坛、台阶的布置，建议以25~50 米间距为宜。
（三）适合老年人出行的服务设施设置半径
在普通居住区中，公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300 米，小区级服务半径500 米，社区级服务半径800~1000 米。通过对老年人行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率较高的距离是150 米和300 米，按老年人1 分钟行走距离60 米计算，老年人比较舒适、愉快的出行时间为3~5 分钟。因此，养老社区的服务设施布置应以组团级设施150 米为服务半径，小区级 300 米为服务半径，社区级500 米服务半径，方便老年人使用服务设施。部分大型社区中，服务设施距离较远的，可以引入区内电瓶车交通系统，解决跨区域出行需求。
五、对日照通风卫生的要求
根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1（1）条，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其身心健康需求，决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，尤其是部分老年人因为身体不便，常年卧床，对阳光有更多的渴望，规划上应尽量争取南向布置住宅，减少东西布置，避免“纯北向”住宅。南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计，住宅排列上应便于夏季凉风进入，户型保证有两个以上的朝向。
六、对公共服务设施的要求
养老地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的适老生活配套和医疗护理条件，这也是很多老年人选择养老社区的关键考虑因素。
（一）无障碍道路系统为强制性建设内容
目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计，包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等，在养老社区中无障碍道路设计则应为强制性内容，并根据老年人的具体需求，在道路设计的细节上给予更多的专门考虑。
（二）入户式和随身式急救护理系统
老年人是容易出现突发病情的群体，如高血压、心脏病等，特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高，在无人护理的情况下发病后容易因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此，老年社区需要配备入户式急救呼叫系统，住户通过户内报警按钮通知社区急救中心，急救中心确保在收到报警3 分钟内到达住户家进行初步救治。
在高端的养老社区中，还应引入老年人随身急救呼叫系统。针对身体状态不太稳定的老年人，为其配备贴身的警报器，通过警报器，医疗中心可以随时了解老年人的身体状况和各项指标，在紧急情况下，老年人可随时按警报器呼叫急救中心寻求帮助。
（三）医疗体检康复中心
很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务，还希望在享受高品质的居住环境同时，在居住期间得到科学的治疗及养生指导，有病治病，无病养生，保证自己的身体处于比较健康的状态。因此，养老地产项目多会与一些知名的综合型医院合作，开设体检、日常保健、养生调理、老年疾病预防与治疗科室，让老年人住得舒心，子女们工作安心。
除了以上六个方面的规划设计关注要点外，养老社区还有其他一些规划设计细节需要考虑，比如文化娱乐活动的引入、结合心理学的景观设计等等。养老地产需要满足一般居住区的规划要求，又由于老年人的生活习惯和需求的特殊性，其对规划设计提出了更高的要求。只有在实际的规划设计中，充分地考虑老年人的实际需求，才能做出适合老年人的、为老年人所喜的真正养老社区。
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